Finanzen

Wohneigentum im Alter – die wichtigsten Fragen

Das Haus oder die Eigentumswohnung als Altersvorsorge? «Ja, aber», sagt Jeannette Schaller, Leiterin Finanzplanung der Migros Bank. Und was Sie noch über Eigentum im Alter wissen sollten.

Text Benita Vogel

Wohneigentum kann einem im Alter viel Sicherheit geben, aber auch Fragen aufwerfen. (Illustration: Vectorstock)

Ist das eigene Haus oder die Eigentumswohnung eine gute finanzielle Absicherung im Alter?

Wohneigentum kann als zusätzliche 4. Säule attraktiv sein. Im aktuellen Tiefzinsumfeld ist es sogar sehr sinnvoll. Eigentümerinnen und Eigentümer wohnen je nachdem günstiger als Mieter.

Aber Vorsicht. Es gilt zu beachten, dass die Situation sich ändern kann, etwa mit steigenden Zinsen oder falls die Partnerin, der Partner pflegebedürftig wird oder stirbt. Oder wenn es zur Scheidung kommt, ist Wohneigentum eventuell nicht mehr die richtige Lösung, weil beispielsweise die Hypothek für eine Person allein nicht mehr tragbar ist. Oder auch wenn plötzlich Investitionen anfallen. Das muss man im Auge haben. Man muss quasi einen Plan B haben.

Wie hoch soll die Hypothek im Alter noch sein?

Je höher Einkommen und Vermögen sind, desto höher kann eine Hypothek nach der Pensionierung bleiben. Weil aber nach der Pensionierung das Einkommen sinkt, verringert sich tendenziell die finanzielle Tragbarkeit der Hypothek. Bei der Migros Bank gilt: Die Hypozinsen, Amortisation, der Unterhalt sowie die Nebenkosten der Immobilien sollten nicht mehr als 35 Prozent des Nettoeinkommens (Renteneinkommen) ausmachen.

Ans Einkommen rechnen wir im Alter auch einen Teil des Vermögens in Form von Vermögensverzehr an. Gleichzeitig gilt, dass der Belehnungswert nach der Pension nicht höher als 67 Prozent des Immobilienwerts liegen darf. Deshalb sollten sich Rentnerinnen und Rentner in spe sicher zehn Jahre vor der Pension Gedanken über die Finanzierung machen Beispielsweise mit 3a-Geldern lässt sich die Belehnungshöhe vor der Pensionierung reduzieren.

Was ist von einer vollen Abzahlung zu halten, damit man beispielsweise seinen Kindern die Liegenschaft schuldenfrei übergeben kann oder damit die Wohnkosten im Alter tief sind?

Solange man einen Eigenmietwert als Einkommen versteuern muss, ist es nicht sinnvoll, die Hypothek vollständig zurückzuzahlen. Im heutigen Tiefzinsumfeld lässt man lieber einen Teil der Hypothek stehen. Das freie Geld kann angelegt oder für eine plötzlich anfallende Rennovation verwendet werden.

Wenn es nun doch eng wird mit der Finanzierung. Welche Möglichkeiten gibt es?

Es gibt mehrere Möglichkeiten. Zum Beispiel eine Bürgschaft von Familienmitgliedern, die solidarisch haften. Es ist auch möglich, einen Teil des Vermögens zu verpfänden. Eine weitere Alternative besteht darin, das Haus an die Kinder zu verkaufen, die es danach an die Eltern zurückvermieten.

Was, wenn die Partnerin oder der Partner stirbt. Wie kehrt man vor, um die Immobilie aus einer Rente finanzieren zu können?

Das ist ein riesiges Thema. Jüngere Paare mit kleineren Kindern laufen hier noch eher die Gefahr in einen Engpass zu geraten, weil das Vermögen oft tief und die Belehnung hoch ist. Deshalb empfiehlt sich, eine Todesfall-Risikoversicherung zu prüfen.

Bei älteren Paaren ist das umgekehrt. Sie konnten mehr sparen und haben oft tiefe Hypotheken. Dennoch empfiehlt es sich, auch hier richtig vorzusorgen. Indem man zum Beispiel im Erb- und Ehevertrag die Meistbegünstigung für den überlebenden Partner regelt und den Erbanspruch reduziert oder die Erben sogar auf den Pflichtteil setzt.

Wann wird es Zeit, das Haus auf die Kinder zu überschreiben?

Wenn die Kinder das Haus überhaupt übernehmen wollen…. Wenn dem so ist, sollte man diesen Entscheid bereits in die Finanzplanung bei der Pensionierung einfliessen lassen, spätestens aber im Alter von rund 70 Jahren.

Je später der Eigentumsübertrag erfolgt, desto mehr Probleme können sich zum Beispiel bei Ergänzungsleistungen ergeben. Je nachdem ist zudem zu prüfen, ob die Eltern das Nutzungs- oder Wohnrecht behalten sollen, damit sie dort wohnen bleiben können.

Wie soll man vorgehen, wenn man das grosse Haus gegen eine kleinere Eigentumswohnung eintauschen will?

Am besten ist es, wenn der Verkauf des grossen Hauses zeitgleich mit dem Kauf der Eigentumswohnung erfolgen kann. Ein Teil der Hypothek kann dann auf das neue Eigenheim übertragen und ein anderer Teil zurückbezahlt werden. Dafür ist es wichtig, dass rechtzeitig vor dem Verkaufszeitpunkt in ein flexibles Hypothekenprodukt wie die Variable Hypothek oder Saron-Hypothek gewechselt wird.

Worauf soll eine 75-Jährige bei der Erneuerung der Hypothek setzen?

Eine langfristige Festhypothek bietet zwar den Vorteil, dass man im heutigen Tiefzinsumfeld die Kosten tief und dies auf längere Frist fixiert halten kann. Auf der anderen Seite können Ausstiegsgebühren anfallen, wenn man das Eigenheim verkaufen und aus der Hypothek aussteigen will. Deshalb empfiehlt sich eher eine kurzfristige Sicht.

Ist es nicht zu riskant, beispielsweise eine Saron-Hypothek abzuschliessen für Ältere?

Die Saron-Hypothek bietet eine hohe Flexibilität beim Wechsel in eine Festhypothek oder bei der Kündigung. Das ist ein wichtiger Vorteil gerade im Alter, wo man eher auf eine kurze Frist plant.