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Den Hausschlüssel verloren, plötzlich höhere Nebenkosten oder Baulärm vor der Türe: Welche Rechte haben Mieterinnen und Mieter? Wie können sie sich wehren? 15 Fälle aus dem Mietrecht.
In der Schweiz wohnt die Mehrheit der Bevölkerung zur Miete. Mieter und Mieterinnen müssen sich nicht alles gefallen lassen. Sie haben viel mehr Rechte, als viele glauben. (Bild: Getty Images)
Eine Baustelle vor unserem Mietshaus verursacht über mehrere Monate grossen Lärm. Kann ich eine Mietzinsreduktion verlangen?
Ja. Wie hoch die Reduktion ausfällt, kommt allerdings auf das Ausmass der Störung an, weiss Jurist Fabian Gloor vom Schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverband. «Ich empfehle deshalb, genau zu dokumentieren, in welchen Situationen einen der Lärm stört. Das hilft bei der Verhandlung.»
In meiner Wohnung ist es zu kalt. Darf ich eine Mietzinsreduktion einfordern?
Da gibt es eine klare Rechtsprechung: Die ideale Temperatur in einer Mietwohnung liegt bei 20 bis 21 Grad Celsius, bei Minergie sind es 19 bis 20. Wenn die Temperatur mehr als drei bis fünf Grad von dieser Temperatur abweicht, kann eine Reduktion beantragt werden.
Meine Vermieterin sperrt meinen Balkon wegen Einsturzgefahr. Bis er renoviert ist, dauert es ein halbes Jahr. Habe ich Anrecht auf eine Mietzinsreduktion?
Ja, denn ein Teil der Miete wird explizit für den Balkon bezahlt. Fällt er weg, steht einem eine Reduktion zu.
Mein Freund will bei mir einziehen, doch der Vermieter ist dagegen. Kann er uns das verbieten?
Nein. Bei nahestehenden Personen wie dem Partner, einer Freundin oder einem Verwandten hat der Vermieter kein Mitspracherecht. Anders sieht es bei Wohngemeinschaften mit einer Hauptmieterin und mehreren Untermieterinnen aus. Auch das sei grundsätzlich erlaubt, so Jurist Fabian Gloor. «Es braucht aber die Zustimmung des Vermieters, und die Details des Vertrags müssen dem Vermieter offengelegt werden.»
Beim Vertragsabschluss sagt die Vermieterin: «In dieser Wohnung sind keine Kinder erlaubt. Planen Sie, eine Familie zu gründen?» Darf sie das?
Nein. Die Vermieterin darf aber wählen, wem sie die Wohnung vermietet – das kann bedeuten, dass ein Paar mit Kindern eine Wohnung nicht bekommt. Vertraglich festhalten, dass man keine Kinder haben darf, ist aber nicht zulässig. Die Frage nach der Familienplanung verstösst zudem gegen den Persönlichkeitsschutz und darf nicht gestellt werden.
Meine Nachbarin bezahlt für die gleiche Wohnung deutlich weniger. Kann ich die gleiche Miete wie sie verlangen?
Nein. Jeder Mietvertrag wird individuell geschlossen. «Was aber viele Mieterinnen und Mieter nicht wissen: Wenn sich die äusseren Faktoren ändern, zum Beispiel wenn der Referenzzinssatz sinkt, kann eine Mietzinsreduktion beantragt werden», sagt Jurist Fabian Gloor. Die Mieter müssen sie aber aktiv einfordern.
Meine Vermieterin verlangt ab nächstem Monat 30 Franken mehr Nebenkosten. Darf sie das?
Nein. Sie kann zwar eine Erhöhung vornehmen, muss sie aber unter Einhaltung der vertraglichen Kündigungsfrist und einer zehntägigen Bedenkfrist auf den nächsten Kündigungstermin beim Mieter anmelden. Zudem muss sie dazu ein vom Kanton genehmigtes Formular verwenden. Der Mieter entscheidet dann, ob er die höheren Kosten annehmen oder anfechten will. Dazu hat er 30 Tage Zeit. Bei einer monatlichen Zahlung mit einer Abrechnung zum Jahresende (= Akontozahlung) kann es momentan aber sinnvoll sein, die vorgeschlagene Erhöhung anzunehmen, sagt Jurist Fabian Gloor. «Die Energiepreise sind stark gestiegen. Wer über das Jahr mehr bezahlt, muss am Ende weniger nachzahlen.»
Nach dem Einzug fällt mir auf, dass die Wände in der Wohnung gelblich statt weiss sind. Muss der Vermieter sie nachträglich streichen lassen?
Nein. Es gilt der Grundsatz: so gemietet, wie gesehen. «Ich rate dazu, nie einen Mietvertrag für eine Wohnung zu unterschreiben, die man nicht gesehen hat. Wurde nicht vereinbart, dass die Wohnung frisch gestrichen wird, so haben Mieterinnen grundsätzlich keinen Anspruch auf einen Neuanstrich», sagt Jurist Fabian Gloor.
Die Vermieterin hat meine Küche renoviert und verlangt nun mehr Miete. Ist das erlaubt?
Es kommt darauf an, ob der Wert der Wohnung steigt. «Wenn der alte Backofen ersetzt wird, ist das in der Regel eine Erhaltung und keine oder nur eine geringe Wertsteigerung. Wenn aber ein Geschirrspüler eingebaut wird und man vorher keinen hatte, schon», erklärt Jurist Fabian Gloor. Eine höhere Miete kann dann gerechtfertigt sein. Die Vermieterin muss sie aber rechtzeitig, das heisst unter Einhaltung der vertraglichen Kündigungsfrist plus einer 10-tägigen Bedenkfrist, auf den nächsten Kündigungstermin mit einem amtlichen Formular ankündigen. Die Mieterin hat dann das Recht, die Erhöhung innert 30 Tagen anzufechten.
Wegen eines verstopften Abwasserrohrs in unserem Miethaus wurde mein Keller geflutet. Dabei gingen einige Dinge kaputt. Muss der Vermieter mir Schadenersatz zahlen?
Ja, ausser er kann beweisen, dass er nicht schuld am Schaden ist. Im konkreten Fall kann man aber davon ausgehen, dass der Vermieter die Rohre hätte reinigen lassen müssen. Er ist seiner Unterhaltspflicht nicht nachgekommen und muss daher für den Schaden aufkommen.
Ich habe Schimmel in meinem Badezimmer. Meine Vermieterin sagt, das liege daran, dass ich schlecht lüfte, und weigert sich, etwas zu unternehmen. Ist sie im Recht?
Nein. Die Vermieterin müsste in diesem Fall beweisen, dass der Mieter sich falsch verhalten hat. Schimmel sei aber selten die Schuld des Mieters, sagt Jurist Fabian Gloor. «Oft ist die Wohnung schlecht isoliert, weshalb es zu Feuchtigkeit und in der Folge zu Schimmel kommt.» Dann liege ein Mangel am Mietobjekt vor und die Vermieterin müsse ihn beheben. Wichtig ist, dass man Schimmel immer sofort meldet, denn der Vermieter haftet nicht für Folgeschäden.
Ich habe einen von fünf Hausschlüsseln verloren. Muss ich jetzt ein neues Schloss bezahlen?
Das sei von der Situation abhängig, sagt Jurist Fabian Gloor. Wurde der Schlüssel geklaut und es besteht Einbruchgefahr oder ermöglicht der Schlüssel Zutritt zu gemeinschaftlich genutzten Räumen wie etwa dem Velokeller, kann es sein, dass der Vermieter damit durchkommt. Es kommt aber auch darauf an, wie alt das Schloss ist.
Ich möchte mir einen Hund kaufen. Muss ich meine Vermieterin informieren?
Das kommt auf den Mietvertrag an. Oft muss für Hunde oder Katzen eine Bewilligung bei der Vermieterin eingeholt werden. Einige verbieten sie sogar ganz. Das gilt allerdings nicht für Kleintiere, wie Hasen oder Schildkröten. Steht nichts im Vertrag, sind alle Haustiere erlaubt. Eine Ausnahme gilt für aussergewöhnliche Arten mit hohem Stör- oder Gefährdungspotenzial, wie etwa Papageien, Schlangen oder Haustiere in grosser Zahl.
Nach meinem Auszug hat der Vermieter das Mietzinsdepot nicht zurückbezahlt und behauptet, es gebe Mängel in der Wohnung. Darf er das Geld einfach so behalten?
Nein. Der Vermieter kann zwar das Geld bis zu einem Jahr zurückhalten, sofern er es korrekt auf einem Sperrkonto hinterlegt hat. Er muss aber die Mängel innert eines Jahres gegenüber der Mieterin geltend machen. Beim Einzug ist es deshalb wichtig, vorhandene Mängel zusammen mit dem Vermieter zu dokumentieren, damit einem das später nicht angelastet wird.
Ich kann per sofort in meine Traumwohnung umziehen. Die Nachmieterin, die ich vorschlage, passt dem Vermieter aber nicht. Kann er sie ablehnen?
Nur begrenzt. Ein Nachmieter muss zwei Kriterien erfüllen: Er muss zahlungsfähig und zumutbar sein. Letzteres sei ein schwammiger Begriff, sagt Jurist Fabian Gloor. «Zumutbar sind im Prinzip alle Mieterinnen und Mieter, bei denen nicht schon vorab mit einer Störung der Nachbarn gerechnet werden muss. Zudem darf die Wohnung nicht überbelegt werden.» Sind beide Kriterien erfüllt, heisst es nicht, dass der Vermieter die Nachmieterin übernehmen muss. Tut er es jedoch nicht, muss er selbst nach einem Ersatz suchen.
