So kannst du bei Wohneigentum Steuern sparen

Für den Kredit auf deine Wohnung oder dein Haus zahlst du Schuldzinsen. Diese darfst du vom steuerbaren Einkommen abziehen. Ein Beispiel: Wenn du im ersten Jahr 2000 Franken an Zinsen zahlst, kannst du (bei einem angenommenen Grenzsteuersatz von 20 Prozent) 400 Franken einsparen. Schuldzinsen über 50’000 Franken sind nicht abzugsfähig – solche Beträge erreichen Privatpersonen aber selten.

• Vorgehen
  Im Formular «Schuldenverzeichnis» der Steuererklärung gibt es die Rubrik «Privatschulden». Trage dort die Angaben zu den abzugsfähigen Schuldzinsen und zur ausstehenden Restschuld ein. Bei mehreren Krediten führst du jeden einzeln auf.
• Ausnahme
  Baukredit- und Baurechtszinsen sind beim Bund und bei den meisten Kantonen nicht abzugsfähig.
• Tipp
  Aus steuerlicher Sicht lohnt es sich unter Umständen nicht, die Hypothek zu amortisieren. Durch den Abzug der Schuldzinsen kannst du die Besteuerung des Eigenmietwerts (teilweise) ausgleichen.

Wenn du ein Eigenheim selbst bewohnst, werden dafür Steuern fällig. Dabei handelt es sich um ein fiktives Einkommen, den sogenannten Eigenmietwert. Der entspricht den Mieteinnahmen, die du für deine Wohnung oder dein Haus erzielen könntest. Je nach Kanton liegt der Eigenmietwert etwa 20 bis 40 Prozent unter der Miete eines vergleichbaren Objekts. In der Steuererklärung wird der Eigenmietwert zum steuerbaren Einkommen hinzugerechnet. Das heisst: je höher der Eigenmietwert, desto ­höher ist die Steuerlast.

• Vorgehen
  Lasse den amtlich festgesetzten Eigenmietwert von einer Steuerspezialistin oder -spezialisten überprüfen. Denn in einigen Fällen kann dieser Wert zu hoch bemessen sein. Prüfe auch, ob dein Wohnkanton eine Härtefallregelung kennt: Im Kanton Zürich etwa darf der Eigenmietwert nicht mehr als ein Drittel der zum Leben benötigten Einkünfte ausmachen (bei einer Obergrenze für Vermögen).

Nach dem Auszug der Kinder, dem Tod eines Partners oder nach einer Scheidung bleiben Zimmer plötzlich oft ungenutzt. Beim Bund und in zwölf Kantonen hast du mit einem Unternutzungsabzug Anspruch auf einen tieferen Eigenmietwert: ZH, UR, SZ, OW, NW, GL, BL, SH, ZG, SG, GR und FR. Es gelten aber oft strenge Auflagen. So muss der nicht mehr benötigte Raum gänzlich leer beziehungsweise unmöbliert sein. Für eine Abstellkammer kannst du den Abzug nicht geltend machen.

• Vorgehen
  Stelle ein Gesuch – als Beilage zur Steuererklärung – um Gewährung eines Unternutzungsabzugs. Begründe deinen Anspruch und gib einen entsprechend tieferen Eigenmietwert an. Der Unternutzungsabzug gilt nur für die laufende Steuerperiode. Mit jeder Steuererklärung musst du ein neues Gesuch stellen.
• Ausnahme
  Bei Zweitwohnungen ist ein Unternutzungsabzug nicht möglich.

Nach dem Auszug der Kinder, dem Tod eines Partners oder nach einer Scheidung bleiben Zimmer plötzlich oft ungenutzt. Beim Bund und in zwölf Kantonen hast du mit einem Unternutzungsabzug Anspruch auf einen tieferen Eigenmietwert: ZH, UR, SZ, OW, NW, GL, BL, SH, ZG, SG, GR und FR. Es gelten aber oft strenge Auflagen. So muss der nicht mehr benötigte Raum gänzlich leer beziehungsweise unmöbliert sein. Für eine Abstellkammer kannst du den Abzug nicht geltend machen.

• Vorgehen
  Stelle ein Gesuch – als Beilage zur Steuererklärung – um Gewährung eines Unternutzungsabzugs. Begründe deinen Anspruch und gib einen entsprechend tieferen Eigenmietwert an. Der Unternutzungsabzug gilt nur für die laufende Steuerperiode. Mit jeder Steuererklärung musst du ein neues Gesuch stellen.
• Ausnahme
  Bei Zweitwohnungen ist ein Unternutzungsabzug nicht möglich.

Du hast deine Heizung ersetzt oder die Dusche erneuert? Dann kannst du diese Unterhalts­­kosten vom steuerbaren Einkommen abziehen. Als Unterhaltskosten gelten Maler-, Reparatur- und Sanitärarbeiten ­sowie Massnahmen zum Umweltschutz und Energiesparen. Alternativ kannst du auch eine Pauschale abziehen.

• Vorgehen
  Pauschalabzüge liegen meistens zwischen 10 und 20 Prozent des Eigenmietwerts oder der Mieteinnahmen (sofern du Wohneigentum vermietest). In vielen Fällen sind die Unterhaltskosten aber deutlich höher, vor allem bei älteren Liegenschaften oder aufgrund anfallender Renovationen. Dann ist es ratsam, die tatsächlichen Kosten anzugeben.
• Ausnahme
  Wenn du zum Beispiel den Dachstock zur Wohnung ausbaust, handelt es sich dabei um eine «wertvermehrende» Investition. Diese kannst du im Unterschied zu rein «werterhaltenden» Investitionen nicht vom steuerbaren Einkommen abziehen. Energiesparende Aufwendungen für eine Wärmepumpe oder Solarzellen sind aber abzugsfähig.
• Tipp
  Staffle geplante Renovationsarbeiten über mehrere Jahre. Insbesondere bei grösseren Projekten kann es sich lohnen, die ­Renovationen über zwei oder mehr Kalenderjahre zu verteilen.

Für die Ferienwohnung gilt die gleiche Regelung wie fürs Eigenheim: Du musst den Eigenmietwert als Einkommen versteuern. Gleichzeitig darfst du dort anfallende Unterhaltskosten vom Einkommen abziehen. Ebenfalls abzugsfähig sind wie bei Stockwerkeigentum am Wohnsitz die Kosten für die Drittverwaltung und für Einlagen in den Unterhaltsfonds. Im Fall einer Vermietung musst du den Mietertrag als Einkommen versteuern. Dadurch reduziert sich der Eigenmietwert.

Als Vermieterin oder Vermieter darfst du die Schuldzinsen und Unterhaltskosten der vermieteten Liegenschaft ebenfalls vom steuerbaren Einkommen abziehen. Die Differenz zwischen Mieteinnahmen auf der einen und Schuldzinsen sowie Unterhaltskosten auf der anderen Seite wird als Einkommen versteuert. Dafür fällt kein Eigenmietwert an, weil du dein Wohn­eigentum nicht selbst bewohnst.

• Ausnahme
  Überlässt du dein Haus oder deine Wohnung einem Kind zu einem Vorzugszins zur Miete, kann es sein, dass du die Differenz zwischen Miete und Eigenmietwert trotzdem versteuern musst. In einigen Kan-tonen musst du den Eigenmietwert so oder so versteuern.

Auch bei der Rückzahlung der Hypothek gibts bei selbstbewohntem Eigentum Einsparpotenzial. Wichtig dabei: Zahle die Hypothek nicht ratenweise und direkt zurück, sondern amortisiere diese soweit möglich indirekt, indem du sie am Ende der Laufzeit mit deinem einbezahlten 3a-Kapital verrechnest. Dadurch hast du zwei Steuervorteile: Erstens reduziert sich durch Einzahlungen in die Säule 3a dein steuerbares Einkommen. Zweitens kannst du die Schuldzinsen über die ganze Zeit in voller Höhe in Abzug bringen. Eine Abzahlung der Hypothek aus Geldern der Säule 3a ist alle fünf Jahre erlaubt.

Diese Tipps sind nicht abschliessend. Für eine umfassende Planung und Beratung wende dich bitte an eine Steuerexpertin oder -experten oder an deine Hausbank.