Économiser des impôts sur votre propriété

Vous payez des intérêts sur le crédit de votre appartement ou de votre maison. Vous pouvez les déduire de votre revenu imposable. Par exemple, si vous payez 2000 francs d’intérêts la première année, vous pouvez économiser 400 francs (dans l’hypothèse d’un taux d’imposition marginal de 20%). Les intérêts supérieurs à 50 000 francs ne sont pas déductibles, mais les particuliers atteignent rarement de tels montants.

Procédure Dans le formulaire «État des dettes» de la déclaration d’impôts figure une rubrique «Dettes privées». Inscrivez-y les données relatives aux intérêts déductibles et au solde restant dû. S’il y a plusieurs crédits, vous les mentionnez tous séparément.

Exception Les intérêts sur les crédits de construction et les droits de superficie ne sont pas déductibles auprès de la Confédération et de la plupart des cantons.

Conseil D’un point de vue fiscal, il peut ne pas être intéressant d’amortir l’hypothèque. En déduisant les intérêts, vous pouvez réduire l’imposition de la valeur locative.

Si vous habitez un logement en propriété, vous devez payer des impôts. Il s’agit d’un revenu fictif, appelé «valeur locative». Il correspond aux revenus locatifs que vous pourriez obtenir pour votre appartement ou votre maison. Selon le canton, la valeur locative est inférieure d’environ 20 à 40% au loyer d’un bien comparable. Dans la déclaration d’impôts, la valeur locative est ajoutée au revenu imposable, ce qui signifie que plus la valeur locative est élevée, plus la charge fiscale est importante.

Procédure Faites vérifier la valeur locative officiellement fixée par un(e) spécialiste de la fiscalité. En effet, dans certains cas, cette valeur peut être surévaluée. Vérifiez aussi si votre canton de résidence prévoit une réglementation des cas de rigueur: dans le canton de Zurich, par exemple, la valeur locative ne doit pas représenter plus d’un tiers des revenus dont un ménage a besoin pour vivre (avec un plafond de fortune défini).

Après le départ des enfants, le décès du partenaire ou après un divorce, des pièces restent souvent subitement inutilisées. Auprès de la Confédération et dans douze cantons, vous avez ainsi droit à une valeur locative plus basse (après une déduction pour sous-utilisation): ZH, UR, SZ, OW, NW, GL, BL, SH, ZG, SG, GR et FR. Toutefois, des conditions strictes sont souvent appliquées. Ainsi, la pièce qui n’est plus utilisée doit être entièrement vide ou non meublée. Vous ne pouvez pas faire valoir la déduction pour un débarras.

Procédure Déposez une demande en annexe à la déclaration d’impôt pour obtenir une déduction pour sous-utilisation. Motivez votre demande et indiquez une valeur locative correspondante inférieure. La déduction pour sous-utilisation ne s’applique que pour la période fiscale en cours. À chaque déclaration d’impôt, vous devez déposer une nouvelle demande.

Exception Pour les résidences secondaires, une telle déduction n’est pas possible.

La même règle s’applique à la résidence secondaire qu’au logement en propriété: vous devez déclarer la valeur locative comme revenu. Parallèlement, vous pouvez déduire de votre revenu les frais d’entretien qui y sont engagés. Sont également déductibles, comme pour la propriété par étage au domicile, les frais de gestion par un tiers et les versements au fonds d’entretien pour la propriété par étage. En cas de location, vous devez payer des impôts sur le revenu locatif. La valeur locative s’en trouve réduite.

Vous avez remplacé votre chauffage ou rénové votre douche? Vous pouvez alors déduire ces frais d’entretien de votre revenu imposable. Sont considérés comme frais d’entretien les travaux de peinture, de réparation et de plomberie ainsi que les mesures de protection de l’environnement et d’économie d’énergie. Vous pouvez également déduire un montant forfaitaire.

Procédure Les déductions forfaitaires sont généralement comprises entre 10 et 20% de la valeur locative ou des revenus locatifs (si vous louez un logement). Cependant, dans de nombreux cas, les frais d’entretien sont nettement plus élevés, surtout pour les immeubles plus anciens et les rénovations à effectuer. Il est alors conseillé de déclarer les coûts réels.

Exception Si vous transformez par exemple les combles en appartement, il s’agit d’un investissement «à valeur ajoutée». Vous ne pouvez donc pas les déduire de votre revenu imposable, contrairement à un investissement purement «de maintien de la valeur». Les dépenses relatives à l’économie d’énergie pour une pompe à chaleur ou des panneaux solaires sont toutefois déductibles.

Conseil Échelonnez les travaux de rénovation sur plusieurs années. Il peut être intéressant, en particulier pour les projets de grande envergure, d’étaler les rénovations sur deux ou plusieurs années civiles.

En tant que bailleur, vous pouvez également déduire de votre revenu imposable les intérêts et les frais d’entretien de l’immeuble loué. La différence entre les revenus locatifs d’une part et les intérêts et les frais d’entretien d’autre part est imposée comme un revenu. En revanche, aucune valeur locative n’est due, car vous n’habitez pas votre logement.

Exception Si vous laissez votre maison ou votre appartement en location à un enfant à un taux préférentiel, il se peut que vous deviez quand même payer des impôts sur la différence entre le loyer et la valeur locative. Dans certains cantons, vous devez de toute façon vous acquitter des impôts sur la valeur locative.

Il existe également un potentiel d’économie lors du remboursement de votre hypothèque dans le cadre de la possession d’un logement habité par son propriétaire. Important: ne remboursez pas l’hypothèque par tranches ou directement, mais amortissez-la autant que possible indirectement, en la compensant à la fin de la durée avec le capital 3a que vous avez versé. Vous bénéficiez ainsi de deux avantages fiscaux: premièrement, le versement dans le pilier 3a réduit votre revenu imposable. Deuxièmement, vous pouvez déduire l’intégralité des intérêts sur toute la période. Un remboursement de l’hypothèque à partir des fonds du pilier 3a est autorisé tous les cinq ans.

Ces conseils ne sont pas exhaustifs. Pour une planification et des conseils rigoureux, veuillez vous adresser à un(e) expert(e) en fiscalité ou à votre banque.

*Jeannette Schaller est responsable de la planification financière à la Banque Migros.