Je souhaite léguer ma maison. Quelles précautions prendre?

Il existe trois façons de transférer de son vivant un bien immobilier à la génération suivante: la vente, l’avance d’hoirie et la donation.

En cas de vente

Avec la vente, vous pouvez consolider votre situation financière et vous couvrir pour l’avenir, par exemple en vue d’un logement et de soins adaptés à votre âge. De plus, les frais de commercialisation et, selon les cantons, les droits de mutation sont supprimés en cas de transfert aux descendants.

Souvent, le prix familial du bien immobilier est inférieur au prix actuel du marché. Cela devrait rendre l’achat de la maison parentale financièrement intéressant pour vos enfants.

En cas d’avance sur héritage

Avec l’avance d’hoirie, vous cédez la maison aux enfants gratuitement ou à un prix inférieur à la valeur vénale. La différence par rapport à la valeur vénale est alors considérée comme une avance d’hoirie. Ce montant est déduit de celui de la succession.

Il y a donc une obligation de compensation vis-à-vis des autres frères et sœurs. Il est recommandé d’établir cet accord par écrit.

En cas de donation

Avec la donation, vous remettez le bien immobilier sans contrepartie. Vous pouvez aussi faire une donation mixte, en cédant la maison à un prix inférieur à la valeur du marché. En cas de donation (ou de donation mixte), il y a, comme pour l’avance d’hoirie, une obligation de compensation vis-à-vis des autres frères et sœurs.

En outre, dans quelques cantons, un impôt sur les donations peut être perçu, mais seule la différence entre la valeur vénale de la maison et le prix d’achat est imposée. Dans la plupart des cantons, les donations aux enfants sont toutefois exonérées d’impôt.

Une donation de votre vivant n’empêche pas que si vous avez besoin de soins, la maison puisse être utilisée pour financer un séjour en home médicalisé. Et après votre décès, les héritiers doivent rembourser sur la succession toutes les prestations complémentaires supérieures à la franchise de 40 000 francs éventuellement perçues au cours des dix dernières années.

Éviter la dépendance financière

Attention: si vous voulez céder votre maison sans contrepartie, que ce soit par avance d’hoirie ou par donation, vous devriez disposer de moyens financiers suffisants pour la prévoyance vieillesse. Sinon, vous risquez de devenir très dépendant(e) de vos enfants financièrement. Si vous envisagez de continuer à vivre dans la maison, vous devriez consigner contractuellement le droit d’habitation ou l’usufruit.

Conseil: Le transfert d’une propriété est une affaire complexe. C’est pourquoi nous vous recommandons vivement de vous faire conseiller par un(e) spécialiste.

Gerhard Buri est conseiller à la clientèle à la Banque Migros et expert en prévoyance.