Fin de la valeur locative: que doivent faire les propriétaires?

Durant des décennies, la règle a été la suivante: si vous êtes propriétaire de votre logement, vous devez déclarer un revenu locatif fictif, la valeur locative. En contrepartie, vous pouvez déduire de vos impôts les travaux d’entretien et les intérêts débiteurs.

Tout cela touche bientôt à sa fin: le 28 septembre 2025, la Suisse a voté la suppression de la valeur locative et des déductions fiscales. Même si le changement de système n’interviendra pas avant 2028 au plus tôt, les propriétaires immobiliers doivent s’y préparer dès maintenant. Trois aspects sont importants à cet égard:

1. Assainissements

Jusqu’à présent, les travaux d’entretien et les assainissements pouvaient être déduits du revenu. Cette option va être supprimée. Qui souhaite encore profiter de ces déductions a intérêt à poursuivre ou à anticiper les entretiens et assainissements énergétiques planifiés avant l’entrée en vigueur des nouvelles règles.

Comme un sursaut de la demande est attendu dans le secteur de la construction, mieux vaut programmer vos travaux longtemps à l’avance.

Important: les cantons pourront continuer à prévoir des déductions pour assainissements jusqu’en 2050. Mais cela suppose, entre autres, que les travaux servent à faire des économies d’énergie ou à protéger l’environnement.

2. Fonds de rénovation

Dans le cas d’une propriété par étages, il peut être judicieux d’augmenter temporairement les dotations au fonds de rénovation. Ces versements resteront déductibles jusqu’à l’entrée en vigueur de la nouvelle réglementation.

3. Prêts hypothécaires

À l’avenir, il ne sera plus possible de déduire des impôts les intérêts débiteurs. Un régime spécial s’applique toutefois aux personnes qui acquièrent un premier logement: elles pourront encore déduire de leur revenu une part limitée des intérêts débiteurs pendant dix ans.

Une réduction ou un amortissement anticipé du prêt demande mûre réflexion. Il est en effet essentiel de disposer à long terme de liquidités suffisantes pour rester souple financièrement. Si trop de capital est immobilisé dans votre bien, vous vous exposeriez à un risque de concentration au sein de votre patrimoine.

En déboursant beaucoup d’argent pour rembourser un prêt hypothécaire, on passe à côté des opportunités de revenus que promettent les placements financiers. Il convient donc d’examiner s’il n’est pas préférable d’exploiter autrement les fonds disponibles. Garder une vue d’ensemble de sa situation financière et patrimoniale est important pour prendre des décisions avisées.

Marcel Müller est conseiller clientèle à la Banque Migros et expert en prêts hypothécaires.